공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 신축 건물에 법정지상권이 생기나요?

공동저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람의 소유였더라도, 그 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지는 않습니다.

토지와 신축 건물의 소유자가 같다는 점에 더해, 토지 저당권자에게 신축 건물을 대상으로 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 제공하는 등의 특별한 사정이 예외로 제시됩니다.

판단의 초점은 경매 결과만이 아닙니다

경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우에는 법정지상권이 문제될 수 있습니다.

하지만 공동저당권 설정 뒤 담보로 잡힌 기존 건물이 사라지고 다른 건물이 세워졌다면, 새 건물은 설정 당시의 건물과 구별해 살펴야 합니다. 안내 자료는 이 상황에서 신축 건물의 법정지상권을 원칙적으로 인정하지 않는다고 설명합니다.

따라서 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 결과만 확인해서는 부족합니다. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축됐는지, 그리고 안내 자료가 든 특별한 사정이 있는지를 함께 확인해야 합니다.

특별한 사정의 예는 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우입니다.

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자주 묻는 질문

건물 철거 청구와 관련해 이 사례의 결론은 무엇인가요?

공동저당권이 설정된 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 뒤 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다면, 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.

신축 건물에 권리가 성립하면 따로 등기해야 하나요?

법정지상권은 매수인이 매각대금을 지급할 때 성립하며, 성립을 위한 등기는 필요하지 않습니다. 다만 그 권리를 타인에게 처분하려면 자신의 명의로 지상권설정등기를 먼저 해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1